Justin Sullivan / Getty Images
Iako se on ne oglašava na široko, federalni program pod nazivom FHA 203 (k) zajam može biti samo vaša ulaznica za realizaciju projekta poboljšanja kuće. To je i način da se pojednostavi proces tako da ne trošite više vremena na razgovor sa zajmodavcima nego s arhitektima i izvođačima.
Glavna odrednica ovog programa je da morate osigurati FHA 203 (k) dok pregovarate o kupnji kuće za prvu hipoteku. Zapamtite da zajam FHA 203 (k) nije za sve, čak ni za one koji to ispunjavaju. Jedan od razloga je neizbježna birokracija. Zapravo, HUD to prihvaća i pokrenuo je program certificiranja neovisnih 203 (k) konzultanata koji za vas mogu olakšati postupak.
Sažetak
- "Zajam za rehabilitaciju" nadimak je za hipotekarno osiguranje FHA 203 (k). Ovim programom upravlja Ministarstvo stanovanja i urbanog razvoja SAD-a (HUD). Za poboljšanja možete dobiti do 35 000 USD (minimalni iznos koji možete uzeti je 5000 USD).Tvoj zajam morate uzeti u trenutku kada kupujete kuću. U ovaj je kredit uključena i crvena vrpca, ali postoje savjetnici koji vam mogu pomoći. Ne možete uzeti zajam za bilo što. Možete ga koristiti samo za dopuštene projekte poboljšanja kuće, koji se obično izvode po pitanju sigurnosti, vodovoda, modernizacije, proširenja i još mnogo toga.
Što je zajam za rehabilitaciju FHA 203 (k)?
Osiguranje financiranja kad utvrdite da kuća s dijamantima u gruboj boji može biti pravi problem. U oči vašeg uma samo znate da će to biti zvono bloka, ali zajmodavci možda neće dijeliti tu viziju. Čak i ako ste u mogućnosti dobiti financiranje za kupnju kuće, i dalje se suočavate sa zastrašujućim zadatkom da osigurate drugi set financiranja za rehabilitaciju.
FHA 203 (k) zajam je kombinirani hipotekarni zajam i pregradnja koji izdaju hipotekarni zajmodavci i osigurava ih HUD. Možete dobiti do 35.000 USD zajma kako biste poboljšali svoj dom, ali samo za ograničen broj projekata poboljšanja kuće.
Zašto je vlada toliko izdašna? Ne radi se toliko o velikodušnosti koliko o široj, globalnoj slici i američkoj ekonomiji. Preko HUD-a i FHA 203 (k) programa, vlada je više zabrinuta za revitalizaciju ili održavanje čitavih zajednica i osiguravanje da naklada postojećih kuća ne propadne. Ipak, od ovih opsežnih motiva možete lično imati koristi.
Pomaganje u rješavanju problema s vlasničkim udjelom
Prednost programa FHA 203 (k) je u tome što ispunjava nedostajući kapital koji je potreban vlasnicima nedavno kupljenih domova.
Kupnja kuće kojoj je potrebna pomoć i osiguranje financiranja za nju istovremeno je paradoks. Prvo morate povećati kapital u kući prije nego što na njemu možete uzeti još jedan zajam. Glavnica se obično sakuplja tako što plaća zajam na glavnici, a kuća dobiva na vrijednosti. Za ovo treba vremena.
Manje poželjna alternativa je dobiti zajam koji nije osiguran ili potpisan za taj posao preuređenja. Čak i ako možete dobiti zajam koji nije osiguran, kamatne stope će biti daleko više nego ako dobijete zajam koji vaš dom koristi kao kolateral.
Bez FHA 203 (k), vlasnici kuća obično će prvo naći kuću kojoj je potrebna nježna ljubavna njega. Dalje, podnose zahtjev za prvi hipotekarni kredit koji pokriva samo otkupnu cijenu kuće. Iako se ovo čini idealnim, zajmoprimci ne mogu tražiti dodavanje dodatnih 35.000 USD tom prvom hipotekarnom zajmu. Prvo hipotekarni zajmovi pokrivaju samo tu kupoprodajnu cijenu i ništa više. Nakon kupnje kuće i nakon što je neko vrijeme posjedovao kuću, vlasnik kuće podnio bi zahtjev za drugom hipotekom, zajmom za vlasnički kapital ili HELOC-om (home equity kreditna linija) za plaćanje preuređenja.
Ono što HUD / FHA čini jest popuniti jaz između trenutnog kapitala kuće i iznosa zajma osiguravanjem zajma. U biti, to je poput bogatog ujaka koji istupi i kaže: "Ja ću djelovati kao podupirač za ovaj zajam dok se kuća ne može poboljšati."
prednosti
- Dobijate jedan početni hipotekarni kredit za pokrivanje kupnje i preuređenja namještenog doma. Ovo vas štedi od uzimanja dva odvojena zajma. Ovaj zajam djeluje kao dobar pokretač za započinjanje poboljšanja kod kuće. Budući da program očekuje da novac iskoristite za rehabilitaciju, morate započeti u razumnom roku. Ovo vas sprječava da odugovlačite s godinama. Uzimajući u obzir neke kredite koji imaju kratki rok otplate, FHA 203 (k) zajmovi usporedo s dužinom hipotekarnog kredita. Na primjer, ako imate tradicionalnu hipoteku na 30 godina, također imate 30 godina da vratite dio zajma za preuređivanje.
Nedostaci
- Zbog programskih zahtjeva razdoblje zatvaranja zajma obično će biti duže nego kod uobičajenog zajma. Rokovi zatvaranja kreću se od 60 do 90 dana. Vaš izbor zajmodavaca je ograničen. Umjesto toga, trebate raditi s HUD-ovog popisa odobrenih zajmodavaca FHA 203 (k). Uključena je značajna količina birokracije. Kako biste se kvalificirali za zajam, morat ćete podnijeti detaljan prijedlog, uključujući arhitektonske crteže.
Popis dopuštenih obnova
Popis dopuštenih prepravki u početku zvuči restriktivno. Ali imajte na umu da se te definicije mogu produžiti i dalje ostati zakonite preinake. Općenito, HUD je zabrinut što se novac od 203 (k) ne smije koristiti za "luksuzne stvari i poboljšanja", kako ih nazivaju.
Ipak također naglašavaju da će "slikanje, dodaci za sobe, palube i drugi predmeti, čak i ako dom ne treba nikakva druga poboljšanja", biti u dosegu 203 (k). Dopušteni projekti:
- Pregradnja za osobe s invaliditetom Moderniziranje zastarjelog doma Poboljšanje energetske učinkovitosti vašeg domaLijepljenje uređenja i ostali vanjski radovi na instalaciji krova, oluka i ispadanja Izmjena strukture kuće i / ili rekonstrukcija domaEliminiranje sigurnosnih opasnosti Estetska poboljšanjaPromjer poboljšanja vodovoda, uključujući nadogradnju dobrog septičkog sustava / Zamjena podnožja uključuje podne tretmane)
Je li FHA 203 (k) čudo zajam?
S druge strane, zajam za rehabilitaciju FHA 203 (k) (koji se često pogrešno naziva zajam od 201 tisuće kuna) može se činiti čudom. Uostalom, dobivate novac za kupnju kuće i dodatni novac za preuređenje kuće, i sve to odmah dobijete. Međutim, važno je zapamtiti da:
- Ovo je još uvijek zajam, a ne grant. Morate ga vratiti, iako imate cijelu dužinu zajma da ga otplatite. Budući da je to zajam, obračunava se kamata. Morat ćete se konzultirati s planom plaćanja kako biste vidjeli koliko vas ukupni kamati koštaju kroz cijeli životni zajam. S obzirom na duže razdoblje zatvaranja, FHA 203 (k) možda vam neće pomoći na visoko konkurentnom tržištu na kojem morate je kupiti brzo i bez komplikacija.
