Dorling Kindersley / Vetta / Getty Images
Veliki broj poboljšanja i popravaka kuće obavljaju vlasnici kuća, pa čak i neki izvođači radova, bez prednosti zakonskih građevinskih dozvola i obaveznih inspekcija koje idu s njima. Razlozi zaobilaženja ovih propisa su mnogobrojni, često zato što se vlasnik kuće ili izvođač trudi izbjeći trošak dozvole ili se boji da će se porezi povećati ako poboljšanja službeno katalogiziraju. U stvarnosti, većina (ne svih) strahova u vezi s postupkom izdavanja dozvola je neutemeljena, a potencijal za ozbiljne probleme prilično je velik ako ne podnesete zahtjev za odgovarajućim dozvolama i ne provjerite svoj rad. Evo dvanaest stvarnosti o procesu izdavanja građevinskih dozvola koje mnogi ljudi ne shvaćaju.
Možda vam uopće neće trebati dozvolu
Dolazi do puno nervoze jer vlasnici kuća misle da će bilo koji popravak ili poboljšanja koja rade oko kuće pregledati češljem s finim zubima inspektor koji ima namjeru uhvatiti svaku sitnu manu. U stvarnosti, postoje mnogi popravci i poboljšanja koja se mogu izvršiti bez dozvole. Pravila za to uvelike se razlikuju od zajednice do zajednice, a isti projekt koji zahtijeva građevinsku dozvolu i zakazane inspekcije na jednom mjestu možda neće zahtijevati jednu u drugoj nadležnosti. Ali općenito govoreći, možete većinu postojećih elemenata kuće zamijeniti bez dozvole, dok za sve što promijene strukturu vašeg doma ili predstavlja poboljšanje nekretnine trebat će vam dozvolu. Možete, primjerice, zamijeniti pokvareni zidni prekidač ili istrošenu slavinu, ali dodavanjem palube ili dodavanja sobe traži se dozvolu. Vaša zajednica može imati internetske izvore koji objašnjavaju koje vrste rada zahtijevaju dozvole i inspekcije ili možete nazvati ured za izdavanje dozvola i zatražiti da razgovarate s inspektorom.
Možete dozvoliti razgovor anonimnom uredu
Neki se boje da će vas odmah, kad nazovete lokalne građevinske inspekcije i odobre ured, odmah prijaviti na pregled. To jednostavno nije istina. Ured za izdavanje dozvola postoji kako bi se osiguralo da se kućna poboljšanja obavljaju sigurno i ne predstavljaju rizik za stanovnike, a inspektori uglavnom rado odgovaraju na pitanja. Ako trenutno nije dostupan inspektor, jedan će vas nazvati i odgovoriti na sva vaša pitanja, poput: "Trebam li parnu barijeru iza svojih zidova tuš kabina?" ili "Koliko visoka može biti moja garaža?"
Dozvoljeni troškovi variraju
Možda ćete biti iznenađeni kada saznate da ne postoji postavljena naknada za građevinsku dozvolu, ali troškovi dozvole variraju ovisno o procijenjenim troškovima i složenosti projekta. Na primjer, za izgradnju ograde može biti potrebna dozvola u iznosu od 55 USD, dok bi za izgradnju velike nove kuće mogla biti potrebna građevinska dozvola u iznosu od 2000 dolara. Na nacionalnoj razini prosječna građevinska dozvola koštala je 1.043 dolara u 2018. godini, s uobičajenim rasponom od 400 do oko 1700 dolara. Ali ovi prosječni troškovi predstavljaju mnoge dozvole za novu izgradnju cijelih kuća, a postoji mnogo projekata za koje građevinske dozvole koštaju 100 ili manje dolara. Prilično je uobičajeno da se troškovi dozvole temelje na postotku očekivanog troška projekta. Ako radite s izvođačem radova, troškovi dozvole obično se uključuju u pristigle ponude.
Vlasničke / građevinske dozvole mogu biti problematične
Neki se vlasnici kuća brinu da im gradske inspekcijske službe neće dopustiti da rade svoj posao, već će samo izdavati dozvole profesionalnim izvođačima. To je još jedan mit budući da inspekcijske službe rutinski izdaju dozvole vlasnicima kuća da rade sve vrste radova - uključujući i uključujući GC (generalni izvođač) prilikom izgradnje cijele kuće. Za ovakvu vrstu projekata vaša zajednica može izdati posebnu "vlasničku / građevinsku dozvolu" koja vam omogućuje da zauzimate dom određeno razdoblje (obično oko godinu dana), a istovremeno ugovarate pojedinačne zadatke za posao. Kao vlasnik / graditelj djelujete kao vlastiti generalni izvođač, umjesto da ga zaposlite. To vam omogućuje uštedu na toj bolnoj naknadi od 15 do 25 posto koju naplaćuju GC-i, ali nosite i teret potencijalnih obveza, od kojih mnoge mogu biti ozbiljne. Unajmljivanje licenciranog, osiguranog i obvezničkog izvođača bolje vas izolira od tih obveza.
Olakšice mogu ubiti vaše dopuštenje i vaš projekt
Gdje god da dalekovod, kanalizacijski vod, trotoar ili drugi uobičajeni i neprekidni uslužni put prolaze kroz vaše imanje, vjerojatno imate služnost - zakonsko ograničenje koje vas sprečava da unesete promjene koje utječu na ili ograničavaju ove komunalne vodove ili druge značajke. Postoje slučajevi na primjer da je dio vašeg posjeda rezerviran za potencijalnu buduću cestu. Nećete biti u mogućnosti graditi na bilo kojem dijelu svog posjeda gdje postoji evidencija služnosti.
Da biste saznali o eventualnim službenostima, pogledajte ploču vašeg posjeda, dostupnu putem interneta na mjestu županijskog procjenitelja ili u njegovim uredima. Općenito, nikada vam nije dopušteno da gradite na službenicima, osim ako su to manji dodaci, poput ograde.
Povraćaji imovine su kritični
Neuspjesi su mandatni međuspremnici između imovinskih granica i trajnih struktura koje pomažu u održavanju osjećaja otvorenosti u zajednicama, kao i pružanju sigurnosnih granica u slučaju požara. Na primjer, ako produžujete stranu svog doma, morat ćete biti svjesni potrebnih udaljenosti za povrat vašeg lokalnog građevinskog koda. Vjerojatno će postojati i pravila povrata za širenje nekretnine na prednji i stražnji dio kuće. Obično to uključuje održavanje minimalne udaljenosti između ruba građevine i granica ispitivanih svojstava. Strukturni kućni dodaci, garaže, šupe i palube mogu biti podložni ovim pravilima zabrane. Opet, vaš lokalni ured za inspekciju građevina može vas obavijestiti koji su propisi o vraćanju zakona na snazi.
Moguće su varijacije
Iako se službenosti rijetko odriču, ponekad se dopuštaju kršenja ograničenja i neki drugi zahtjevi za zoniranje putem pravnog postupka podnošenja zahtjeva i primanja odstupanja. Varijanta je službeno odobrena iznimka od propisa o zoniranju. Najčešće se traže odstupanja kada vlasnik kuće na svom zemljištu želi sagraditi veću kuću nego što to dopuštaju pravilnici o zoniranju. Zahtijevajući varijancu, vlasniku kuće može se dozvoliti da izgradi taj veći dom ili da dovrši dodatak sobi koji krši propise o ograničenju. Ured za izdavanje dozvola može se savjetovati sa susjedima kada se traži varijanca, a njihovo odobrenje može biti ključno za dobivanje promjene.
Planovi izgradnje zaliha možda nisu odobreni
Možda mislite da je bilo koji plan kuće ili nacrt koji je objavio ili stvorio arhitekt ili bilo koji objavljeni građevinski plan šupe ili garaže automatski dovoljan za dobivanje dozvole. Planovi za izgradnju dionica na Internetu obiluju. Vlasnici kuća, umjesto da potroše 1500 USD nacrta nacrta arhitekata, mogu kupiti gotove planove za samo 500 do 600 USD za dvosobnu, dvokatnu kuću s garažom.
Ali vaš lokalni ured za građevinsku dozvolu možda neće odobriti te planove. Iako je internetske planove možda nacrtao arhitekt, vaš će ured možda zahtijevati da ih izrađuje arhitekt koji ima licencu u vašoj državi.
CCR-ovi mogu dodati ograničenja
Ostali potencijalni ropci koji traže dozvolu su uvjeti, savezi i ograničenja (CCRs) koji se često nalaze u planiranim zajednicama, pododjeljenjima ili planiranom razvoju jedinica (PUDs). CCR-ovi djeluju kao vrsta "uređenja zoniranja sjene" - pravila u okviru pravilnika. Ova ograničenja su dodatak vašim općinskim uredbama i morat ćete ih ispuniti kako ne biste narušili ugovorni ugovor sa susjednom udrugom.
Inspekcije su obvezne
Inspekcija je sastavni dio cjelokupnog postupka izdavanja dozvola i ni u kojem slučaju ne smijete vi ili vaš izvođač zanemariti ovaj korak. Uz neke projekte čak će biti i dvije inspekcije - jedna u fazi „grubog stanja“ i jedna konačna inspekcija. To se ne plaši, jer inspektor je tu samo kako bi se uvjerio da je posao obavljen na siguran način. Često se radi o vrlo kratkom, svestranom posjetu. Kad je inspektor već upoznat s izvođačevim radom, inspekcija je ponekad malo više od pogleda vožnje. Inspektori su možda malo pažljiviji u pogledu inspekcije ako je posao obavljao vlasnik kuće, ali to je i dalje vrlo rutinski postupak.
Neuspjeh inspekcije nije katastrofa
Glavni razlog zbog kojeg se neki vlasnici domova ne prijavljuju za izdavanje građevinskih dozvola jest taj što se plaše ideje da nisu uspjeli obaviti inspekciju. Ali to nije velika stvar. Imat ćete svaku priliku da ispravite sve probleme koji su označeni. Inspektor će vratiti na drugi pregled (ili čak treću ili četvrtu, ako je potrebno) i odjaviti (ili "zatvoriti") dozvolu nakon što posao obavi na njegovo zadovoljstvo.
Ignoriranje postupka dozvole je ozbiljno
Može biti vrlo primamljivo zanemariti postupak izdavanja dozvola i sakriti posao koji obavljate, posebno ako se nalazi u domu u kojem možete raditi bez da ga itko vidi. I dok se time možete pozabaviti, na isto je vjerovatno da će vas takve prečice na kraju skupo koštati. Ako se pokaže da ste posao obavljali bez potrebnog odobrenja, mogli biste nakon te činjenice biti prisiljeni podnijeti zahtjev za izdavanjem dozvole, uz znatno povećane troškove. A možda ćete čak morati i porušiti zidove ili stropove kako biste radove mogli pregledati. Ako ste pogriješili, bit ćete prisiljeni rušiti čitav posao i početi ispočetka.
Na to može utjecati i osiguranje osiguranja od kuće. Na primjer, ako imate poplavu ili požar zbog lošeg vodovodnog ili električnog rada, vaša polica osiguranja zahtijeva odbiti pokriće ako je posao obavljen izvan dozvole.
